Что такое ипотека?

Информация может быть не достоверна

"Подводные камни" ипотеки. Как их избежать. 

Что такое эффективная процентная ставка? 

Собственно, смысл эффективной процентной ставки достаточно прост — она призвана отражать реальную стоимость кредита с точки зрения заемщика, то есть учитывать все его побочные выплаты, непосредственно связанные с кредитом (помимо платежей по самому кредиту). Например, такими побочными выплатами являются печально известные «скрытые» банковские комиссии — комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег и т.п. Другой пример: если вы берете автокредит, то банк обязует вас страховать приобретаемый автомобиль на протяжении всего срока кредитования. При этом страховка будет являться для вас обязательной побочной выплатой (правда, уже не самому банку, а страховой компании).

Сегодня нет понятия эффективной процентной ставки, а есть полная стоимость кредита.

Процент привязан к ставке (плавающая процентная ставка)

Вклад с так называемой плавающей («гуляющей») процентной ставкой, когда ставка не фиксирована, а привязана к какому-нибудь рыночному индексу. Например, к учетной ставке Центрального банка РФ. 

Мифы  об ипотеке!!!

Ипотека равно кабала

Первый и самый живучий миф: ипотека – кабала.  Это слово стало почти синонимом ипотеки. Обязанность ежемесячно отдавать существенную часть заработной платы банку многим представляется чем-то вроде непосильного бремени, которое связывает по рукам и ногам и существенно снижает уровень жизни.


По данным АИЖК, чтобы кредит не стал непосильным бременем, большинство банков ввели специальный ограничитель на ежемесячный платеж. В таком случае максимальную сумму кредита рассчитывают, исходя из того, что ежемесячно заемщик будет тратить на оплату кредита не более 40-45% от суммы дохода, причем после вычета платежей по другим кредитам и прочим финансовым обязательствам (например, алиментам).

Задолжал банку – потерял все

Вместе с тем, больше всего в ипотеке россиян пугает не перспектива долго и монотонно выплачивать кредит, а риск его не выплатить. Страх укрепляется мифом, что в случае просрочки платежей, останешься ни с чем: квартира отойдет банку, а затраченные деньги никто не вернет.

Миф отчасти имеет право на жизнь, потому что довести дело до продажи квартиры за долги все-таки можно, но в последнее время сделать это становится все сложнее и сложнее.
Если ситуация, когда заемщик не может более обслуживать ипотечный кредит, все-таки наступает, то заложенную квартиру можно продать в досудебном порядке, описывает пессимистичный сценарий Слободян. При этом, указывает он, сумма, которая останется после продажи квартиры и погашения долга банку, возвращается заемщику. А если стоимость квартиры окажется меньше суммы долга и в результате продажи часть кредита все-таки останется невыплаченным, банк не сможет взыскать ее с клиента, и долг будет считаться погашенным.

Потребовать деньги могут в любой момент

Потенциальные заемщики также боятся всесильных банков, которые, по их мнению, могут взять и в любой момент потребовать вернуть деньги обратно, то есть досрочно погасить кредит. 


Добросовестное исполнение заемщиком своих обязательств гарантирует отсутствие возникновения претензий со стороны банка и тем более предъявления подобных требований.

Дешевое жилье в ипотеку не купишь

Многие наши соотечественники убеждены, что банк не выдаст им ипотечный кредит на покупку дешевого жилья на вторичном рынке. Считается, что банку не выгодно работать с "мелким" клиентом, да и жилье из этого сегмента не отвечает качественным требованиям.

Эксперты соглашаются, что банк действительно предъявляет требования к жилью в зависимости от собственной кредитной политики и внутренних бизнес-процессов. 


При выдаче кредита  банк в первую очередь ориентируется на платежеспособность заемщика, уверены в АИЖК. Остальные критерии его интересуют в меньшей степени.


Ставка не падает из-за сговора банкиров

Ставки по ипотечным кредитам в России одни из самых высоких в мире, констатирует Поправка. Неудивительно, что многие россияне склонны считать, что между ипотечными кредиторами существует сговор, и размер ставки устанавливается на выгодных для банков условиях.

Но эксперты в свою очередь убеждены, что ни о каком сговоре не может быть и речи – процентная ставка по ипотеке, как и по другим кредитным продуктам, подчиняется законам рынка, а ее размер определяется конкретными экономическими параметрами – например, уровнем инфляции, стоимостью привлечения кредитов, рисками, которые берет на себя банк.

Чтобы выдавать ипотеку, банкам самим нужно где-то брать деньги. 
 

Договор ипотеки - основные подводные камни

·         На сегодняшний день для большинства российских граждан ипотечный кредит уже перестал быть недоступной экзотикой. Все больше наших соотечественников задумывается о покупке квартиры с помощью ипотеки. Однако большинство граждан, получив одобрение банка на ипотечный кредит, порой не обращают внимание на очень важный момент - заключение договора ипотеки.

А ведь заемщики должны знать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию.

Напомним, что договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества, таким образом, в случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Эксперты отмечают обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключенным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке". 

Прежде всего, готовясь к оформлению ипотеки, необходимо ознакомиться с условиями и требованиями банка. Не стоит сразу обращать внимание на привлекательный процент по ипотеке – это может быть всего лишь рекламным ходом, который используется для привлечения внимания клиентов, а на самом деле платежи заемщика буду отягощены различными дополнительными комиссиями, что в итоге может привести к тому, что стоимость кредита значительно увеличится. Выяснить этот вопрос надо заблаговременно, чтобы после подписания договора не пришлось расплачиваться за невнимательность.

«Подводным камнем» ипотеки может быть и выбор валюты кредитования. Как правило, ипотека в валюте имеет более привлекательный размер ставки. Особенно это касается экзотических валют, с колебаниями курса которых российский обыватель мало знаком. Банки могут предложить займ в  франках и иной валюте, курс которой на тот момент может быть привлекательным и сулить заемщику выгоду по оплате процентов. Однако как поведет себя эта валюта в дальнейшем, никто сказать не может, и тем более заемщик. В том случае, если ее курс вырастет, платежи по ипотеке значительно возрастут.

Могут иметься «подводные камни» ипотеки и в вопросе, связанном с досрочным погашением кредита. В условиях договора обязательно указывается срок моратория на досрочное погашение. В том случае, если заемщик нарушает установленный в договоре срок, это может повлечь дополнительные комиссии.

В некоторых случаях, когда программа кредитования отличается действительной привлекательностью условий, банк-кредитор может вводить ограничения в выборе жилья. Особенно это касается приобретения квартир на первичном рынке. Договора банка с компаниями-застройщиками определяют объекты ипотеки, которые могут быть приобретены заемщиками при обращении в банк. Данный «подводный камень» ипотеки необходимо предварительно уточнять. Кредитование загородной недвижимости также может таить ряд неприятных сюрпризов.

Есть и иные «подводные камни» ипотеки, которые перечислять можно долго, но самое главное, что для того, чтобы избежать как можно большего числа подводных камней ипотеки, важно предварительно детально изучить программу кредитования того банка, с которым предполагается сотрудничество. Кроме того, внимательное чтение ипотечного договора может помочь избежать многих проблем и неожиданных сюрпризов в дальнейшем.